Immobilien Erbschaft

Finden Sie die optimale Lösung für Ihre geerbte Wohnung

Sie wissen nicht, was Sie mit Ihrer geerbeten Wohnung machen sollen? Wir nennen Ihnen die verschiedenen Möglichkeiten.

Hinterlässt ein Angehöriger bei seinem Tod eine Wohnung, bleibt den Hinterbliebenen meistens keine Zeit für Trauer. Behörden und Ämter stehen schnell auf der Türschwelle, um ihre Forderungen zu stellen. Mit einer Wohnungserbschaft beginnen komplexe Prozesse, die für die Erben allein oft nur schwer zu bewältigen sind. Wir haben während unserer langjährigen Tätigkeit in der Immobilienvermittlung schon viele Erben begleitet und wissen genau, worauf Sie achten müssen, um schließlich die für Sie richtige Lösung zu finden.

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Beratung neue Mieter

Ob sich die Annahme der geerbten Wohnung lohnt, hängt unter anderem vom Nachlasswert ab. Nur, wenn er höher ist, als die Verbindlichkeiten des Verstorbenen, können Sie die Erbschaft annehmen und über weitere Möglichkeiten nachdenken. Sonst riskieren Sie zusätzlich zu Ihrem persönlichen Verlust auch noch einen finanziellen.

Finden Sie zunächst heraus, ob ein Erbvertrag oder Testament vorliegt, worin der Nachlass geregelt wird. Ihre Anlaufstelle dafür ist das Nachlassgericht, das für die Testamentseröffnung zuständig ist. Wenn Sie bei der Testamentseröffnung erfahren, dass eine Wohnung Teil der Erbschaft ist, sollten Sie als nächstes den Wohnungswert in Erfahrung bringen. Nur dann können Sie entscheiden, ob Sie die Erbschaft annehmen oder ausschlagen. Ob Hypotheken oder Grundschulden auf der Wohnung liegen, erfahren Sie gegen Vorlage des Erbscheins beim zuständigen Grundbuchamt. Sie erhalten dort dann einen Grundbuchauszug, der Ihnen unter anderem die eingetragenen Belastungen zeigt. Zusätzlich raten wir Ihnen, sich mit der Bank des Verstorbenen in Verbindung zu setzen, um herauszufinden, ob weitere Verbindlichkeiten bestehen.

Wenn Sie den aktuellen Wohnungswert wissen wollen, können Sie ein offizielles Wertgutachten bei einem Gutachter in Auftrag geben. Dazu raten wir zum Beispiel, wenn Sie einen Rechtsstreit befürchten oder beispielsweise vermuten, dass die Erbschaftssteuer, die das Finanzamt festgesetzt hat, zu hoch ist.

Geht es nur um Ihre persönliche Abwägung, ob Sie die Erbschaft akzeptieren oder ablehnen sollen, genügt aber auch eine professionelle Wohnungswertermittlung wie sie erfahrene Immobilienmakler anbieten. Hierfür können Sie selbstverständlich auch gern mit uns Kontakt aufnehmen, denn wir kennen uns auf dem hiesigen Immobilienmarkt bestens aus und beherrschen die vorgeschriebenen Wertermittlungsverfahren souverän.

Beauftragen Sie uns mit der Wertermittlung der geerbten Wohnung, analysieren wir sie sorgfältig, was beispielsweise Lage, Bausubstanz, Ausstattung und Modernisierungslevel angeht. Auch die aktuelle Marktsituation, Angebot und Nachfrage werden von uns gründlich untersucht. So können wir Ihnen schon binnen weniger Tage verständliche und ausführliche Informationen zum Wohnungsmarktwert liefern.

Diesen Wohnungswert lassen Sie dann in Ihre Gegenüberstellung von Nachlasswert und Verbindlichkeiten einfließen und können so sicher entscheiden. Übersteigen die Schulden den Nachlasswert, sollten Sie das Erbe ausschlagen, damit die Gläubiger des Verstorbenen bei Ihnen keine Ansprüche geltend machen können.

Bereits wenn Sie alleiniger Erbe einer Wohnung sind, müssen Sie viele Herausforderungen meistern, ohne zur Ruhe kommen zu können. Bei einer Erbengemeinschaft wird es noch komplizierter, der zeitliche sowie emotionale Druck steigt und oft kommt es zur Erbauseinandersetzung, die sogar vor Gericht landet.

Nicht nur bei einem Erbschaftsstreit, sondern generell, wenn mehrere Erben involviert sind, ist es wichtig, rechtzeitig einen Erbschein zu beantragen, denn er:

  • genießt offizielle Anerkennung
  • weist alle berechtigten Erben und deren Erbschaftsanteile aus
  • unterstützt dabei, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden

Sie können sowohl allein einen Teilerbschein beantragen, in dem nur Ihr Erbteil ausgewiesen wird. Oder Sie beantragen gemeinsam mit allen Miterben einen gemeinsamen Erbschein.

Alle Beteiligten einer Erbengemeinschaft sind gemeinsame Eigentümer der geerbten Wohnung – zumindest solange, bis das Nachlassgericht oder der Testamentsvollstrecker das Erbe als auseinandergesetzt erklärt. Bis dahin müssen alle berechtigten Erben sämtliche Entscheidungen einvernehmlich treffen und gemeinsam handeln, unabhängig davon, welche Pläne es für die Wohnungserbschaft gibt.

TIPP: Eine Erbengemeinschaft sollte durch Auszahlung der Miterben oder durch den einvernehmlichen Verkauf bzw. die Vermietung so früh wie möglich wieder aufgelöst werden. Denn bis das Erbe für auseinandergesetzt erklärt wird, haften Sie auch für die Verbindlichkeiten von Miterben. Aufgelaufene Betriebskosten, kommunale Gebühren usw., die von einzelnen Miterben nicht getragen werden können, werden automatisch von den anderen eingefordert.

Wurde die Wohnung von Vater, Mutter oder dem Lebenspartner hinterlassen, ziehen die Erben oft selbst ein. Wenn Sie ebenfalls darüber nachdenken, sollten Sie vorab verschiedene Punkte berücksichtigen.

Zwar kann Ihnen die Selbstnutzung bei der Erbschaftssteuer Vorteile bringen, aber sie bringt auch zahlreiche Verpflichtungen mit sich. Machen Sie sich also vorab klar, ob die geerbte Wohnung auch in Ihre Zukunftspläne passt und überlegen Sie beispielsweise:

  • Ist in der Wohnung auch bei Familienzuwachs genug Platz?
  • Bietet sie im höheren Alter die Möglichkeit, Barrieren zu reduzieren oder ganz abzubauen?
  • Welche monatlichen Betriebskosten und Rücklagen müssen Sie einplanen?
  • Wieviel Geld brauchen Sie für den Umzug, Möbel etc.?
    Können Sie Miterben auszahlen, um alleiniger Eigentümer zu werden?

TIPP: Ist der Wohnungswert höher, als der vom Fiskus festgesetzte Freibetrag, müssen Sie auf die Differenz Erbschaftssteuer zahlen. Ihr Freibetrag hängt davon ab, wie Sie mit dem Erblasser verwandt sind. Für die Differenz zum Freibetrag gilt der Steuersatz Ihrer Steuerklasse. Wir nennen Ihnen gern aktuelle Zahlen und Regelungen.

Passt die hinterlassene Wohnung nicht zu Ihren Plänen und Sie sind nicht auf den Erlös aus einem Verkauf angewiesen, kommt unter Umständen die Vermietung der geerbten Wohnung für Sie in Frage. Damit profitieren Sie von rentablen Mieterträgen und tragen zum Kapitalaufbau bei – gehen aber parallel auch viele Herausforderungen und Verpflichtungen ein, die Ihnen bewusst sein sollten, wie zum Beispiel:

  • Ihre Mieteinnahmen sollten sowohl die Betriebs- und Verwaltungskosten abdecken als auch eine Rendite auf das gebundene Kapital ermöglichen.
  • Sie oder ein Verwalter, den Sie bezahlen müssen, sind für die Klärung von Problemen mit der geerbten Wohnung oder dem Mieter verantwortlich.
  • Sie müssen sich um Modernisierungen, Neuvermietungen, Betriebskostenabrechnungen und viele weitere Aufgaben kümmern.
  • Mieterhöhungen dürfen von Ihnen nicht beliebig vorgenommen werden, sondern müssen den aktuellen Gesetzen entsprechen und bestimmte Fristen einhalten.

Die Mehrheit der Wohnungserben entscheidet sich letztendlich doch für den Verkauf, da dieser sich mehr für sie lohnt.

Viele geerbte Wohnungen sind vermietet, so dass besondere rechtliche Vorschriften für einen Verkauf gelten. Zudem haben freie Wohnungen in der Regel einen höheren Marktwert, als wenn sie vermietet sind. Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach freistehenden Eigentumswohnungen deutlich höher ist, was die Kaufpreise erhöht und so sehr gute Kaufpreise in Aussicht stellt. Wenn Sie eine geerbte Wohnung zunächst vermieten und erst später veräußern wollen, gelingt das in der Regel nur mit Preisabstrichen. Denn die Käufer können aufgrund der besonderen Regelungen nicht frei darüber verfügen.

Ihr erfahrener Partner

Treffen Sie für die geerbte Wohnung keine übereilte Entscheidung, sondern lassen Sie sich von uns erklären, welche Möglichkeiten Sie haben und die jeweiligen Chancen sowie Risiken anhand konkreter Zahlen aufzeigen. Wir beraten Sie gern auch zu den aktuellen Wohnungspreisen, informieren Sie über die Wohnungswertermittlung und erklären Ihnen zum Beispiel den Verkaufsablauf.

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Michael Lindenmayer Immobilien
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